Première mensualité de crédit immobilier : évitez le faux départ

Ce qu'il faut retenir

La première mensualité de prêt immobilier ne démarre pas tout de suite après avoir signé votre crédit. Elle intervient environ un mois après le déblocage total des fonds, ou plus tard si votre prêt prévoit un différé.

Le montant de cette première échéance peut être légèrement différent des suivantes, notamment à cause des intérêts intercalaires ou des frais de dossier. Voici ce qu’il faut retenir si vous vous demandez quand tombera votre première mensualité de prêt :

• la première mensualité marque le début du remboursement du capital et des intérêts ;
• elle intervient généralement dans un délai de 30 à 60 jours après le versement des fonds ;
• le montant de cette première mensualité de crédit immobilier peut varier selon le type de projet : achat dans ancien, construction, VEFA, etc. ;
• pour éviter tout déséquilibre budgétaire, mieux vaut anticiper cette première échéance ;
• il est possible d’ajuster la date de prélèvement et de moduler les échéances de remboursement pour l’adapter à sa situation.

Diane Levy 12 août 2022 8 min

Comment bien anticiper le versement de sa première mensualité ?

La première échéance de prêt immobilier est un moment clé. Elle symbolise le début du remboursement du capital emprunté.

Vérifier la date du premier prélèvement

En principe, la date de versement de votre 1re mensualité intervient dans un délai de 30 jours après la signature de l’acte de vente. Une fois le prêt signé, la banque vous adresse le contrat avec le tableau d’amortissement de votre prêt immo indiquant :

• la date de premier prélèvement ;
• votre taux annuel effectif global (TAEG) ;
• la composition de vos mensualités.

À titre d’exemple si vous avez acheté dans l’ancien, le remboursement de votre prêt débutera 30 à 45 jours après avoir signé chez le notaire.

Adapter la date de ses échéances à ses revenus

La plupart des banques permettent d’adapter la date de prélèvement en fonction de vos rentrées d’argent. Il est donc courant que le prélèvement intervienne en début de mois, après perception du salaire. Deux cas de figure peuvent ainsi se présenter concernant votre première mensualité de prêt immobilier :

• vous signez l’acte de vente le 10 du mois, le remboursement de votre première échéance peut avoir lieu le 10 du mois suivant, dans le délai de 30 jours minimum ;
• vous signez l’acte de vente le 25 du mois, le remboursement de votre crédit peut être décalé au 10 de l’après-mois afin de respecter le délai de 30 jours.

Attention dans le cas où le remboursement intervient à échéance N+2, des intérêts sont alors ajoutés (intérêts intercalaires).

Prévoir une marge financière

La première mensualité de prêt correspond à la première somme remboursée à la banque après la mise à disposition du prêt. Elle inclut une part de capital, une part d’intérêts et parfois :

• des frais de dossier ou de garantie ;
• des intérêts intercalaires si le prêt a été débloqué partiellement.

N’hésitez pas à prévoir une réserve de trésorerie. Cette garantie vous permet d’absorber cette première échéance sans fragiliser le budget.

Les intérêts intercalaires : à quoi servent-ils ?

Pas d’inquiétude : les intérêts intercalaires ne sont pas des frais supplémentaires. Ils servent simplement à compenser le décalage entre le déblocage des fonds et le début du remboursement complet du prêt. Ce mécanisme s’applique surtout lorsque vous ne disposez pas encore de votre logement au moment où la banque commence à verser les fonds. C’est notamment le cas :

• pour un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• lors de la construction d’une maison ;
• ou pour des travaux de rénovation importants.

Dans ces situations, le prêt est libéré en plusieurs fois selon l’avancée du projet et vous ne remboursez que les intérêts calculés sur les sommes déjà débloquées. 

Achat dans l’ancien : quand payer la première mensualité ?

Dans le cas d’un achat dans l’ancien, les fonds sont généralement débloqués en une seule fois lors de la signature chez le notaire. Ce cas de figure concerne les biens déjà construits, ne nécessitant pas de travaux majeurs financés par le crédit immobilier. Le remboursement commence alors le mois suivant le déblocage.

Possibilité d’ajuster la date

Selon la banque, il est possible de choisir la date du premier prélèvement lors de la signature. Le délai maximum entre le déblocage et la première échéance est souvent de 60 jours.

Et si votre prêt inclut des travaux ?

Lorsque le montant des travaux est intégré à votre prêt immobilier, deux options s’offrent à vous. Vous pouvez choisir de :

• commencer à rembourser votre crédit dès le mois suivant le déblocage total des fonds, comme pour un achat classique ;
• reporter le début du remboursement à la fin des travaux.

Achat en VEFA, construction ou travaux : quand commence le remboursement de votre première mensualité ?

Pour un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), une construction ou des travaux, le prêt est débloqué progressivement, selon les appels de fonds. Dans ce cas, vous ne remboursez pas encore le capital, mais uniquement des intérêts intercalaires.

Comment se déroule le déblocage des fonds ?

Dans le cas d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), les fonds sont libérés par étapes, selon l’avancement des travaux :

• 5 % à la signature du contrat de réservation ;
• 30 % à la fin des fondations ;
• 35 % à la mise hors d’eau (toiture posée, bâtiment étanche) ;
• 25 % à l’achèvement des travaux ;
• 5 % lors de la remise des clés.

Chaque appel de fonds déclenche le calcul d’intérêts sur les montants débloqués.

Une période de franchise partielle

Avant la livraison du logement, vous ne remboursez pas encore le capital. Vous payez uniquement les intérêts intercalaires, calculés sur les sommes déjà versées par la banque, ainsi que l’assurance emprunteur.

C’est ce qu’on appelle une franchise partielle : vous commencez à payer les intérêts, mais pas encore les mensualités complètes du prêt. Le début du remboursement du prêt immobilier neuf (capital + intérêts) ne débute qu’à la livraison du logement.

Quelle est la formule pour calculer les intérêts intercalaires ?

Pour calculer le montant des intérêts intercalaires, il est nécessaire de connaître le montant du prêt débloqué ainsi que le taux auquel vous empruntez. Il faut ensuite se baser sur le pourcentage de prêt remboursé à chaque nouvelle étape de déblocage des fonds en appliquant la formule : 

La franchise totale : une solution pour différer le remboursement ?

Certains établissements proposent une franchise totale, qui permet de différer le remboursement du capital et des intérêts pendant une période donnée. Toutefois, les intérêts intercalaires calculés sur le premier déblocage de fonds devront être versés :

• soit lors de la remise des clés ;
• soit lorsque vous commencez à rembourser votre crédit.

C’est une option utile lorsqu’on doit faire face à des charges temporaires élevées, par exemple un loyer ou un double financement.

Quelles sont les conséquences d’un retard de paiement ?

Un retard de paiement, même pour la première mensualité, peut avoir des conséquences financières.

Frais et pénalités

Des intérêts de retard et frais de gestion peuvent être appliqués dès le premier incident.
Une régularisation rapide permet d’éviter l’inscription au FICP (Fichier des incidents de remboursement).

Solutions en cas de difficulté

En cas de problème ponctuel (changement d’emploi, imprévu), il est recommandé de prévenir son conseiller avant la date d’échéance. Une pause temporaire ou un report de mensualité peut parfois être accordé.